Nieruchomości

Nieruchomości

W ostatnim czasie nieruchomości stały się aktywem najczęstszego wyboru. Niekiedy uznaje się, że jest to najlepsza perspektywa długoterminowej inwestycji (a nawet krótkoterminowej inwestycji). Na rynku nieruchomości od kilku lat zauważamy znaczny i dynamiczny wzrost, z pewnością związane jest to z rozwojem gospodarczym i poziomem wzrostu zamożności wśród społeczeństwa.

Umowa sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości z pewnością wiąże się z wieloma formalnościami. Głównym celem sprzedającego powinno być bezpieczeństwo zawartej transakcji. Jeżeli chodzi o umowę sprzedaży nieruchomości to stroną takiej umowy mogą być oczywiście osoby fizyczne. Oprócz nich prawo do sprzedaży nieruchomości posiadają również osoby prawne oraz spółki osobowe. 

Skuteczna i wyłączna sprzedaż nieruchomości następuje, gdy podmiot sprzedający ma w stosunku do niej prawo własności. Zazwyczaj sprzedającym jest właściciel nieruchomości, jednak na mocy specjalnego upoważnienia sprzedającym może być także osoba, która nie jest właścicielem lokalu użytkowego.

Według przepisów Kodeksu cywilnego odnoszących się do zawarcia umowy kupna- sprzedaży, to sprzedający zobligowany jest na mocy obowiązujących regulacji prawnych przenieść na kupującego własność, w tym przypadku nieruchomości i wydać mu ją. Kupujący z kolei zobligowany jest za tę nieruchomość zapłacić umówioną cenę i ją odebrać.

Przede wszystkim umowa sprzedaży nieruchomości by była ważna musi być zawarta w odpowiedniej formie. Właściwa forma i wymagana to ta zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa sprzedaży nieruchomości powinna zawierać oznaczenie nieruchomości i ceny. Oznaczenie nieruchomości następuje na podstawie danych z księgi wieczystej lub w przypadku jej braku z ewidencji gruntów i budynków.

Często umowa sprzedaży nieruchomości w swoich zapisach znajduje zapis dotyczący roszczeń rękojmie za wady. Odnosi się to do wad zarówno tych prawnych jak i fizycznych sprzedawanej nieruchomości. Ma to służyć głównie jako zapewnienie sprzedającego, że sprzedawana nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń.

Nie ma również co ukrywać, że pod większość umów kupna nieruchomości zaciągany jest kredyt zabezpieczony hipoteką. Niestety nie wszystkich stać na tak wysokę inwestycję. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego powoduje zabezpieczenie na nieruchomości, z której korzystamy. Hipoteka  wygasa z chwilą całkowitej spłaty zobowiązania kredytowego. Hipoteka bankowa to inaczej hipoteka umowna, od której należy odróżnić hipotekę przymusową.

Zakup nieruchomości - wpis do księgi wieczystej

Warto, a nawet koniecznie należy sprawdzić nabywaną nieruchomość pod względem stanu prawnego. W tym celu pomoże nam wpis w księdze wieczystej. Księga wieczysta jest to rejestr o charakterze urzędowym, prowadzony przez sądy rejonowe, który określa stan prawny nieruchomości. 

W przypadku odpisu z księgi wieczystej, to tak naprawdę może uzyskać go każdy. Co do wpisu sytuacja wygląda trochę inaczej. Należy stawić się osobiście w celu wypełnienia i złożenia odpowiedniego formularza lub wysłać go pocztą. Gdy nabywana nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej to przed dokonaniem wpisu, należy koniecznie w pierwszej kolejności założyć księgę wieczystą.

Przy tej tematyce należy koniecznie wspomnieć o użytkowaniu wieczystym. Podpisanie stosownej umowy oraz wpis do księgi wieczystej powoduje zaistnienie użytkowania wieczystego.Jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości gruntowej, której właścicielem jest Skarb Państwa lub gmina. Grunt nadal pozostaje w ich własności, a użytkownik ma prawo władać użytkowaniem wieczystym jak właściciel przez ograniczony czas (zazwyczaj 99 lat) i musi wykonać stosowną opłatę roczną.

Umowa przedwstępna u notariusza

Na mocy prawa zawarcie umowy przedwstępnej przygotowuje nas do zawarcia umowy ostatecznej, przyrzeczonej w przyszłości. Warto ją zawrzeć, bowiem ogranicza ryzyko dotyczące zaplanowanej transakcji umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Główną korzyścią, która wynika z jej zawarcia to dochodzenie roszczeń przed sądem. To co istotne, to by umowa przedwstępna sprzedaży była ważna i pozwalała na dochodzenie swoich praw przed sądem co do kupna nieruchomości, to musi być zawarta tak samo jak umowa kupna- sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Najem okazjonalny

Wyróżniamy najem zwykły oraz okazjonalny. Ostatnimi czasy umowa najmu okazjonalnego stała się dość modną formą wynajmu mieszkań. Ten sposób jest jednak opatrzony pewnymi ograniczeniami. Mogą z niego skorzystać jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą żadnej działalności związanej z wynajmowaniem nieruchomości.Największą korzyścią wynikającą z najmu okazjonalnego jest fakt, iż
osoba wynajmująca mieszkanie ma zabezpieczenie, że po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najemca na pewno opuści mieszkanie i nie będzie go bezprawnie zajmował, jak również właściciel bez powodu nie ma prawa wypowiedzieć umowy najemcy lub go wyrzucić bez wcześniej ustalonego okresu wypowiedzenia. Oczywiście występują pewne wyjątki. Wiadomo, że wynajmujący ma twarde podstawy do eksmisji przy nieodpowiednim korzystaniu z udostępnionego lokalu lub przy jego niszczeniu.Sam proces zawierania umowy najmu okazjonalnego jest nieco bardziej skomplikowany niż w przypadku najmu zwykłego, jednak mimo wszystko względem właścicieli nieruchomości stwarza możliwość na egzekwowanie zobowiązań od najemców. 

Służebność

Służebność to prawo nadane osobie trzeciej, które pozwala na swobodne korzystanie z określonej nieruchomości stanowiącej własność innej osoby. Służebność należy do ograniczonych praw rzeczowych, które ustanawiane są względem obcej nieruchomości, zapewniając jednocześnie uprawnionej osobie prawa dotyczące nieruchomości obciążonej. Przepisy kodeksu cywilnego wyróżniają służebność osobistą, gruntową i przesyłu. Wszystkie te formy są nieodłącznie związane z rynkiem nieruchomości.