Sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości to bardzo powszechna metoda zabezpieczająca interesy obu stron. Należy ją opracować z uwagą na wszelkie detale w celu uniknięcia licznych nieporozumień. Jest to pismo przygotowywane tylko i wyłącznie w formie aktu notarialnego (będzie unieważnione, jeśli zostanie zawarte nieurzędowo).
Co określamy mianem nieruchomości?
Według kodeksu cywilnego, mianem nieruchomości można określić grunty (lasy, działki budowlane/rekreacyjne, grunty orne), budynki (magazyny, powierzchnie użytkowe, powierzchnie mieszkalne) oraz lokale (powierzchnie mieszkalne, użytkowe). Bez znaczenia na typ – podczas sporządzania umowy, każdą z tych nieruchomości obowiązują identyczne przepisy.
Elementy, które powinna zawierać umowa kupna-sprzedaży
Oprócz podstawowych elementów, umowa kupna-sprzedaży powinna zawierać element darowizny lub zamiany. Dotyczy to każdego sporządzenia pisemnego, w związku, z którym przenoszona jest własność nieruchomości. Formy aktu notarialnego nie tyczą się umowy najmu mieszkania, dzierżawy gruntu oraz użyczenia lokalu.
Umowa przed notariuszem
Sporządzenie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości powinno odbywać się za pośrednictwem notariusza. Jego zadaniem jest zbieranie niezbędnych dokumentów, przeczytanie projektu w obecności obu stron, a co najważniejsze – przesłanie odpisów do odpowiednich instytucji.
Strony powinny również przedstawić notariuszowi własny projekt umowy w celu weryfikacji prawnej. W większości przypadków jednak bywa tak, że rejent sporządza dokument, a strony go akceptują lub wnoszą o naniesienie poprawek.
Czy warto zainwestować w sporządzenie umowy przedwstępnej? Wskazówki
Aby transakcja przebiegła w 100% poprawnie i bezpiecznie należy sporządzić umowę przedwstępną za pośrednictwem notariusza w dowolnej formie (z uwagą na istotne postanowienia). Jednak przed złożeniem podpisu do takiego dokumentu warto skonsultować się z adwokatem (ewentualnie radcą prawnym), który przeanalizuje materiały i zaproponuje wniesienie drobnych modyfikacji. Umowa przedwstępna umożliwia:
- wnoszenie o zapłatę odszkodowania na skutek niepodpisania przyrzeczonej umowy,
- możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na postawie umowy wstępnej.
Warto pamiętać, że możliwość dochodzenia podpisania umowy przyrzeczonej będzie możliwa tylko i wyłącznie, gdy dokument przedwstępny zostanie zawarty również w formie aktu notarialnego (może się zdarzyć tak, że podczas sprawy sądowej, umowa przedwstępna zostanie unieważniona, jeśli nie będzie zapisana w formie aktu notarialnego).
Ile kosztuje sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości?
Koszt napisania umowy sprzedaży nieruchomości w głównej mierze zależy od ceny nieruchomości i wybranego notariusza. Warto pamiętać, że każda kwota może być poddana negocjacji, a w konsekwencji obniżona o kilkanaście procent. Na cenę sporządzenia aktu notarialnego wpływa również opodatkowanie (podatek od czynności cywilnoprawnych).
Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% całkowitej ceny nieruchomości. W późniejszym etapie należy się liczyć z kosztami sądowymi oraz podatkiem VAT.
Jak sporządzić umowę sprzedaży nieruchomości? – podsumowanie
Umowa kupna-sprzedaży powinna być sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego. Warto, żeby zawierała element darowizny lub zamiany (liczy się skutek), a co najważniejsze – odpowiednio spersonalizowane punkty, umożliwiające uniknięcie nieporozumień obu stron.
Przed udaniem się do notariusza warto zaopatrzyć się w odpis z księgi wieczystej, dowód osobisty (obie strony) oraz tytuł prawny nabycia nieruchomości (w celu doprecyzowania szczegółów należy skontaktować się z notariuszem przed spotkaniem.