Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym (bezpośrednio od dewelopera) wiąże się z koniecznością podpisania tzw. umowy deweloperskiej. Umowa notarialna z deweloperem to obszerny, wielostronicowy dokument, którego zapisy mogą być niezrozumiałe dla osoby niezaznajomionej z terminologią prawniczą. Warto jednak dokładnie zapoznać się z treścią tego rodzaju umowy przed złożeniem podpisu, by uniknąć ewentualnych problemów w chwili, gdy zagrożone są prawa nabywcy danej nieruchomości.
Na gruncie polskiego prawa wszelkie kwestie związane z zawarciem umowy z deweloperem (w tym również warunki tego typu umów, a także określenie zakresu obowiązków stron) reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377), znana potocznie jako ustawa deweloperska. Wprowadzono ją w życie 29 kwietnia 2012 roku.
Umowa deweloperska – forma
Zgodnie z obowiązującym prawem umowa deweloperska w formie aktu notarialnego to jedyna zgodna z przepisami forma, w jakiej może zostać podpisany taki dokument. Dotyczy to każdego przypadku bez żadnych wyjątków i obowiązuje każdego dewelopera, a niedochowanie tego warunku skutkuje nieważnością umowy. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z zapisami prawa umowa deweloperska może być zawarta przed zakończeniem danego przedsięwzięcia deweloperskiego, tzn. przed uzyskaniem przez nieruchomość statusu samodzielnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Na jakie zapisy zwrócić szczególną uwagę?
Wprowadzenie w życie ustawy deweloperskiej przełożyło się na znaczną redukcję liczby klauzul abuzywnych oraz nieuczciwych praktyk stosowanych przez deweloperów wobec klientów, nie wyeliminowało jednak wszystkich problemów. Wielu deweloperów nadal próbuje na różne sposoby obchodzić funkcjonujące przepisy prawa, dlatego należy bacznie przyjrzeć się zwłaszcza zapisom dotyczącym poniższych kwestii. Trzeba jednak mieć na uwadze, że poniższe zestawienie nie obejmuje wszystkich możliwych obszarów, które mogą zagrażać interesom nabywcy nieruchomości.
Umowa deweloperska – koszty notarialne
Według zapisów ustawy deweloperskiej kwota należności dla notariusza (taksa notarialna) nie może obciążać wyłącznie jednej strony, dlatego zawsze należy zweryfikować, czy podpisywana umowa deweloperska spełnia wymogi prawne w tym zakresie. Przepisy wymagają, by taksa notarialna została podzielona na równe części pomiędzy nabywcę a dewelopera.
Wybór kancelarii notarialnej
Umowa deweloperska nie powinna również ograniczać prawa nabywcy do wyboru kancelarii notarialnej i notariusza, przed którym zostanie zawarta umowa z danym deweloperem. Deweloper, wskazując konkretną kancelarię w umowie lub rezerwując sobie wyłączne prawo do wyboru w tym zakresie, postępuje wbrew obowiązującym przepisom.
Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej
Zgodnie z aktualnymi regulacjami prawnymi każdorazowa zmiana istotnych warunków umowy deweloperskiej powinna gwarantować nabywcy możliwość odstąpienia od umowy bez żadnych dodatkowych konsekwencji z tego tytułu. Do istotnych warunków umowy zalicza się m.in. ustalenia dotyczące:
- zastosowanych rozwiązań technologicznych,
- wykorzystanych materiałów budowlanych,
- różnicy w powierzchni lokalu faktycznie oddawanego nabywcy w porównaniu do projektu,
- zmian ceny nieruchomości w wyniku podniesienia stawek opodatkowania.
Wyłączenia odpowiedzialności
Deweloper ograniczający swoją odpowiedzialność za opóźnienia w realizacji prac budowlanych, niezgodność oddawanego nabywcy lokalu z projektem czy wady w wykończeniu postępuje niezgodnie z prawem. Warunki zwolnienia z odpowiedzialności zawsze powinny być klarownie sprecyzowane (zamknięta lista wyłączeń), a nabywca nie może być zmuszany do akceptacji wad w wykończeniu lokalu, deweloper nie może również w umowie ograniczać jego praw do roszczeń.
Zapisy w prospekcie informacyjnym
W myśl regulacji prawnych zawartych w ustawie deweloperskiej deweloper ma wobec konsumenta-nabywcy konkretne, precyzyjnie określone obowiązki informacyjne. Podstawowym jest dostarczenie nabywcy prospektu informacyjnego dotyczącego danej nieruchomości, zawierającego wszystkie wymagane przepisami dane. Dostarczenie nabywcy wadliwego prospektu lub niedostarczenie go w ogóle pozwala na odstąpienie od umowy deweloperskiej bez żadnych konsekwencji dla nabywcy, a dla dewelopera może oznaczać poważne sankcje i kary.
W razie wątpliwości związanych z zapisami w umowach deweloperskich lub potrzeby uzyskania dodatkowych informacji na temat tego typu umów zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią – chętnie udzielimy odpowiedzi na wszelkie pytania.