Umowa dożywocia to nazwa potoczna, a właściwa to umowa o dożywocie. Jest ona sposobem na to, żeby właściciel nieruchomości zapewnił sobie dożywotnią gwarancję opieki w zamian za przeniesienie praw własności do posiadanej nieruchomości na inną osobę. Co warto wiedzieć o takiej umowie, jakie są jej zalety i wady, kto może ją zawrzeć?
Czym jest umowa dożywocia?
W przypadku umowy dożywocia mamy do czynienia z przeniesieniem prawa własności do nieruchomości na inną osobę. Zbywca tej nieruchomości nazywany jest dożywotnikiem i może nim być wyłącznie osoba fizyczna. Przedmiotem umowy może być nie tylko dom czy mieszkanie, ale również grunt czy udział we współwłasności nieruchomości. Ten, na kogo przekazywana jest własność, musi zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.
Umowa dożywocia musi mieć obowiązkowo formę aktu notarialnego, gdyż w przeciwnym wypadku będzie nieważna, co wynika z art. 158. Kodeksu cywilnego. Przeniesienie prawa własności do nieruchomości jednocześnie powoduje jej obciążenie prawem dożywocia.
Dożywocie a darowizna
Umowa dożywocia w dużej mierze jest podobna do umowy darowizny, jednak to ta pierwsza z nich zdecydowanie lepiej zabezpiecza interesy strony, która zrzeka się nieruchomości. Umowę dożywocia bardziej przypomina odwrócony kredyt hipoteczny, który jednak nie jest oferowany przez banki w Polsce. W przypadku umowy dożywocia zbywca ma zagwarantowane, że będzie mógł korzystać z nieruchomości do śmierci, ale świadczenia, które mu przysługują, zależą od zapisów zawartych w umowie. Co istotne, między stronami umowy dożywocia nie muszą istnieć więzy rodzinne – za utrzymanie dożywotnika nie musi też odpowiadać osoba fizyczna, lecz może to być również osoba prawna.
Umowa dożywocia i darowizny różnią się pod wieloma względami. Inna jest w każdym z tych przypadków wysokość taksy notarialnej. Przy umowie dożywocia nie występuje podatek od spadków i darowizn. Jest ona traktowana jako forma umowy sprzedaży.
Wybranie umowy o dożywocie zamiast umowy darowizny zabezpiecza nabywcę przed spłacaniem spadkobierców dożywotnika. Jednocześnie strony mogą dowolnie kształtować obowiązki nabywcy, o ile mieszczą się one w pojęciu dożywotniego utrzymania.
Obowiązki stron zawierających umowę dożywocia
Zakres obowiązków nabywcy nieruchomości nie musi być szczegółowo uwzględniony w umowie. Zgodnie z art. 908. § 1. Kodeksu cywilnego powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu mieszkanie, wyżywienie, ubranie, opał, światło, odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, a także zorganizować na własny koszt pogrzeb zgodny ze zwyczajami, które obowiązują w danym miejscu.
Prawo umożliwia również, żeby dożywociem została objęta inna osoba niż właściciel nieruchomości, ale musi to być ktoś mu bliski. Najczęściej chodzi o członków rodziny, którzy zamieszkują ze zbywcą w nieruchomości, która jest przedmiotem umowy.
Strony umowy nie zawsze chcą i mogą ze sobą mieszkać, dlatego najczęściej nabywca zobowiązuje się do obciążenia nabytej nieruchomości prawem użytkowania na rzecz zbywcy, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą i spełniać powtarzające się świadczenia, takie jak np. dostarczanie żywności.
Zalety i wady umowy dożywocia
Wadą umowy dożywocia są wyższe koszty podatkowe, jeżeli umowę zawierają osoby spokrewnione. W przypadku umowy darowizny przeniesienie prawa własności nieruchomości między najbliższymi jest zwolnione z podatku. W przypadku umowy dożywocia ten podatek wynosi 2 proc., bez względu na stopień pokrewieństwa.
Natomiast do zalet umowy dożywocia należy zaliczyć to, że lepiej zabezpiecza ona interes osoby zrzekającej się nieruchomości niż umowa darowizny. Kolejnym jej plusem jest to, że ze względu na nieodpłatność, ta czynność prawna nie będzie brana pod uwagę przy ustalaniu zachowku.
Innym atutem zawarcia umowy dożywocia jest dla zbywcy to, że dzięki temu może on sobie zapewnić dożywotnie utrzymanie, co może mieć szczególne znaczenie w przypadku osób, które nie radzą sobie pod względem finansowym.
Czy można rozwiązać umowę dożywocia?
Umowa dożywocia może być rozwiązana wyłącznie przez sąd, na żądanie jednej ze stron i tylko w wyjątkowych przypadkach. Sąd może również zmienić treść umowy, tak, że całość lub część uprawnień dożywotnika wynikających z umowy dożywocia zostanie zmieniona na dożywotnią rentę. Jeżeli strony nie są w konflikcie, to zmiana w umowie dożywocia będzie możliwa w przypadku zgodnego porozumienia. Wtedy konieczna jest wizyta u notariusza w celu podpisania aneksu.
Koszty zawarcia umowy dożywocia
Taksa notarialna w przypadku umowy dożywocia ustalana jest indywidualnie i zależy w dużej mierze od wartości nieruchomości. Jeśli np. wynosi ona powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł, wówczas notariusz może naliczyć 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60.000 zł. Do tego należy doliczyć następujące opłaty:
- Podatek od czynności cywilnoprawnych – 2 proc.
- Opłaty sądowe – jeśli dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta, to wyniosą one 350 zł.
- Taksa notarialna za wpisy – 6 zł netto za każdą stronę wpisu.
Umowa dożywocia ma wiele zalet i m.in. dlatego jest bardzo często wybierana jako forma przekazania własności, ale nie zawsze będzie to najlepsze rozwiązanie. Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie.